Valoración y tasación inmobiliaria
INVES-SECUR
Un Edificio es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad. El Mercado local es el inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.
El Tasador es el profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM), es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
Los métodos técnicos de valoración utilizables son:
a) El Método del coste. El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados
b) El Método de comparación. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario
c) El Método de actualización de rentas. Es la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas.
d) El Método residual. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes:
- Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo «dinámico»).
- Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo «estático»).
¿Cuánto cuesta una tasación inmobiliaria?
El precio de cada tasación de vivienda marca los honorarios del tasador, pero ¿Cuánto ganan los tasadores por tasar un piso? Lo normal es que sea la que ha pactado con su cliente. El tasador es libre de establecer un precio de tasación. Sin embargo, es el cliente el que decide si quiere o no asumirlo, basándose en otras propuestas que pueda tener para ese mismo servicio.
En resumen, contestando a cuánto cuesta una tasación inmobiliaria, el coste de una tasación concreta dependerá del propósito de dicha tasación. Es decir, no es lo mismo realizar una tasación de una vivienda para una persona que se está planteando vender su casa que realizar la tasación de esa misma vivienda cuando es un juzgado el que lo solicita para proceder a su embargo. En este caso, además de los costes comunes en ambos escenarios (visita a la vivienda, mediciones, ejecución de un estudio de mercado de bienes comparables en el entorno de este bien…) habrá que contemplar otros específicos que harán que se incremente el precio del servicio, como desplazamientos al juzgado o emisión de informes.
Habitualmente el uso que se le da a un piso cuando se adquiere es el de vivienda, sea de forma permanente o temporal. El uso de un local puede ser variado, un negocio, un almacén, una oficina, etc.
Lógicamente hay que tener en cuenta la disponibilidad económica para adquirir el bien, el crédito que se puede asumir en su compra y la rentabilidad que se espera obtener.
Por ejemplo, en un piso la rentabilidad se cuantifica en el tiempo que se piensa disfrutar de él, ya sea viviendo en el mismo o empleándolo de segunda residencia para vacaciones. En un local, la rentabilidad se calcula según el tipo de negocio que se quiera ubicar en él y su rendimiento económico.
Por último, se debemos valorar el precio que se está dispuestos a pagar por un inmueble, si éste vale realmente lo que piden y si responde a la rentabilidad que se espera sacar por él.
Hay otros aspectos que también intervienen en la compra o en la venta de un bien inmueble:
-Las herencias, porque puede haber disparidad de criterios entre los herederos.
-Las donaciones, en las que hay que especificar el valor de lo donado a efectos de impuestos y patrimonio.
-Las separaciones matrimoniales y el reparto de los bienes, donde, por lo general, no se llegan a acuerdos entre las partes.
Valor y precio
El valor de un bien depende del criterio individual y subjetivo de su propietario. Obedecerá, entre otros factores, a la utilidad que él le da al bien, a lo que se ha ido gastando para mantenerlo, etc.. El precio, sin embargo, es un hecho concreto, un acuerdo entre las partes y no se fija hasta que se realiza la compraventa. Pero, ¿cómo establecer el precio?
El perito tasador
No cabe duda que, a la hora de realizar una transacción inmobiliaria, existe disparidad de criterios y de intereses entre el comprador y el vendedor. El primero quiere comprar barato y el segundo quiere vender obteniendo la mayor rentabilidad posible. Para ajustar un precio acuden a las referencias que circulan por el mercado inmediato
Es habitual ver cómo se fijan los precios sin tener en cuenta los valores reales del suelo, de la construcción y de la antigüedad del edificio, los accesos, la orientación, etc.
Es recomendable acudir a un perito tasador inmobiliario debidamente acreditado que actuará con criterios más objetivos que las partes. Por los elevados importes con los que se realizan las transacciones inmobiliarias, los servicios de estos profesionales son cada vez mas solicitados en nuestro país, así como en el resto de los que conforman la Unión Europea.
Según la finalidad de la valoración podemos hablar de diferentes tipos, entre otros detallamos estos:
- El Valor Real: valoración a efectos del Impuesto de Transmisiones, Sucesiones o Donaciones; el Impuesto de Patrimonio; o en el ámbito de expropiaciones forzosas.
- El Valor Catastral: a efectos del Impuesto de Bienes Inmuebles; Plusvalías, etc.
- El Valor hipotecario: a los efectos de la obtención de un crédito hipotecario.
- El Valor de Expropiación o su justiprecio.
- El Valor Asegurado: a los efectos de las entidades aseguradoras.
- El Valor Contable: a efectos de tasación de activos inmobiliarios, auditorias, herencias, patrimonios, etc.
- El Valor Legal: a efectos de valores máximos de rentas o ventas.
- El Valor de Inversión: a efectos de viabilidad, rentabilidad.
El perito tasador inmobiliario realizará un estudio minucioso de cada bien ofertado, del valor del suelo donde esté ubicado, del entorno cercano, de la construcción realizada y de las características de la misma, de su validez en el tiempo y de la rentabilidad que en cada caso se espera obtener.
Una de las labores más habituales del perito inmobiliario es actuar como tasador inmobiliario, determinando el valor real en el mercado de un determinado bien inmueble en un momento concreto.
Para lograrlo, examina el inmueble, las condiciones en las que se encuentra, la zona en la que está ubicado, el precio de inmuebles semejantes en la misma zona, la superficie, la iluminación, la distribución, la eficiencia energética, etc., para posteriormente establecer el valor justo del mismo.
La labor del perito inmobiliario culmina con la redacción de un documento llamado “informe pericial”, en el que debe aparecer la siguiente información:
- Datos del autor o autores del informe (perito).
- Datos de la persona o entidad que solicita dicho informe.
- Motivo por el que se necesita y se solicita el informe.
- Descripción de los inmuebles sometidos a estudio.
- Metodología aplicada.
- Fecha en la que se han llevado a cabo las actuaciones.
- Resultados obtenidos, conclusiones y recomendaciones.
El lenguaje utilizado en estos informes por lo general contiene material gráfico y es de fácil comprensión, tanto para los abogados y autoridades jurídicas, como para personas no expertas en el tema.
Honorarios
La Ley 17/2007, del 3 de julio, de Defensa de la Competencia señala que cualquier tipo de recomendación colectiva de precios (honorarios) asociados a una actividad profesional supone una práctica anticompetitiva y, por tanto, no está permitida.
Estudio del mercado antes de tasar un bien inmueble
Tasar bien una vivienda es clave para poder venderla o comprarla sin grandes demoras ni pérdidas económicas. El precio de una vivienda depende de sus características intrínsecas, como la ubicación, la distribución y la calidad de los materiales. Pero existe otro factor que determina su valor en un momento dado: las condiciones del mercado. Y ¿qué es eso exactamente? A grandes rasgos, implica entender si existe demanda en la zona para el tipo de propiedad que se quiere vender y si esta está en equilibrio o no con la oferta de viviendas, entre otras cosas.
Por ejemplo, se puede imaginar una casa amplia, luminosa, construida con materiales de excelente calidad, que se encuentra en un barrio donde la inseguridad va en aumento. Este contexto influirá sobre el precio, porque la demanda de compradores no será la misma que hace unos años, cuando la zona era segura. Y si no se revierte la situación, es probable que el piso cada vez valga menos.
Una vez conocida la situación del mercado, el propietario tendrá una visión global del valor de su vivienda. Sin embargo, muchos piensan que esta vale mucho más de lo que los expertos dicen. Es normal: un propietario le asigna a su casa un valor emocional, relacionado, principalmente, con los momentos que ha vivido en ella. Pero es importante tener en cuenta que los compradores no ven ese valor añadido y, por tanto, no estarán dispuestos a pagar más por ello.
El valor de un inmueble es la mejor tarjeta de presentación para una venta o compra . Un precio inflado ahuyenta a los posibles compradores de un piso y, por el contrario, una propuesta por debajo de la marcada por el mercado perjudica a los interesados en deshacerse de su propiedad. Así que no quedará más remedio que comercializar la vivienda bajo su tarifa real y en función de sus características.
Uno de los principales problemas para vender un piso es cuantificar el precio de salida. Este deberá ser lo más objetivo posible con la finalidad de cerrar la operación cuanto antes. Para lograr este fin se puede recurrir al asesoramiento de un experto en el sector inmobiliario, pero también es posible usar otras alternativas para saber el valor del piso que se quiere vender
Informe de tasación
Un informe de tasación es un documento oficial realizado por un profesional independiente que visita el inmueble, lo fotografía, comprueba la documentación registral y catastral y, por un coste de unos 300 euros, da fe de aspectos como: el estado registral de la vivienda y su propiedad, la existencia o no de cargas (hipotecas anteriores, embargos, etc.), la superficie real del inmueble, el estado de conservación y sus infraestructuras, etc.
Finalidad de la tasación
– Compraventas
– Operaciones mercantiles
– Subastas
– Embargos
– Divorcios
– Herencias
– Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores
– Créditos hipotecarios
– Alquileres
– Finalidad tributaria
– Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación
– Valoración de la servidumbre.
– Valoración de concesiones administrativas
– Valoración de inmuebles con tiempo compartido
– Contrapericiales
– Etc..
Principios de valoración
La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración. Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado. El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas. El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
El perito tasador que realiza los informes a pertenecido a la ASOCIACIÓN NACIONAL DE TASADORES, PERITOS Y MEDIADORES (A.N.T.P.M.) es una entidad privada que acoge a profesionales en activo del sector de la inversión, valoración, tasación y peritaje de bienes tanto inmuebles como muebles, pericias caligráficas, de joyas, obras de arte, muebles, enseres, incendios, accidentes, antigüedades, parques móviles, maquinaria, etc., y actualiza los conocimientos técnicos para el estudio de los valores de casas, viviendas, solares, locales, despachos, comercios, naves industriales, parkings, fincas rústicas, forestales, documentos, cálculos de contenido y técnicas de reconocimiento de joyas, enseres y objetos artísticos, etc. para su peritaje. Es misión de esta asociación la actualización de conocimientos de todos sus asociados adaptándolos a las normas internacionales para su mejor cometido, estando para ello en contacto con organismos internacionales, universidades y escuelas especializadas, creando con ello un bien para el mercado y los usuarios de sus servicios.
Esta asociación está compuesta por Peritos en diferentes ámbitos del espectro social que colabora con los órganos de justicia como Peritos Judiciales.
Su formación en diferentes ámbitos les hace indispensables en pericias inmobiliarias, pericias caligráficas, pericias de obras de arte, pintura, escultura, pericias en gemología y joyas, pericias de antigüedades, mobiliario, cristal, loza, etc., pericias para coleccionistas y particulares que quieran saber un valor actual de su patrimonio o autenticidad del mismo.
